不動産投資 資産運用

初心者が不動産投資をするなら、ワンルームマンション投資

2022年6月19日

こんにちは! とるこ風アイスです。

これまでのブログでは、不動産投資のメリット・デメリット不動産投資をする前に知っておきたいことをご紹介してきました。

今回のブログでは不動産投資の一つである、ワンルームマンション投資について書きたいと思います。

不動産投資と言っても、ワンルームマンション以外に、アパート1棟や戸建ての投資などがありますが、なぜワンルームマンションに特化して記事を書くのかって?

 

それはズバリ、ワンルームマンション投資は初心者向けだからです。

ワンルームマンション投資は購入費用が安く、比較的始めやすいことからサラリーマンを中心に人気があります。しかし、投資を始めるにあたってしっかりとデメリットやリスクに関する正しい知識を身に着ける必要があります。(これは不動産投資によらず、投資全般に言えることですよね)

このブログを通じて、ワンルームマンションの理解を深めていただければ幸いです。

 

ワンルームマンションのメリット

ワンルームマンション投資は元手が少なくても始められる

ワンルームマンション投資は、マンション一棟やアパート一棟投資に比べて必要資金が少なく済みます。そのため、自己資金が多くない(年収がそこまで高くない)方でも始めやすいというメリットがあります。年収400万台からマンション投資を始める方はいます。

物件にもよりますが中古アパート1棟なら5000万円以上、中古マンション1棟なら1億円以上といった金額が必要になるケースがあります。一方のワンルームマンションでは、都心の新築ワンルームマンションでも2000~3000万円台で投資することが可能です。また、中古ワンルームマンションなら1000万円~2000万円前後で始めることも可能です。

また金融機関の融資ローンを利用すれば、若手の会社員の方でも、自分の年収の何倍もの物件を手に入れる子が可能です。これを「レバレッジ効果=てこの原理」といい、以前の記事でも紹介しています。頭金の確保が困難な場合でも比較的容易に始められることがメリットになります。

不動産投資のメリット・デメリット

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長期的な家賃収入が期待できる

ワンルームマンション投資は、通常の株式投資やFXなどと比べて、価格の動きが少なく比較的低リスクな投資手法です。株式やFXなどは値動きが激しく、短期間で大幅に上昇することもあれば、下落することもあります。一方、ワンルームマンション投資は毎月の家賃収入を主な収入源とするため、安定した入居需要が確保できれば利回りやキャッシュフローを計算しやすく、「ミドルリスク・ミドルリターン」の投資といえます。株式投資やFXを目的に金融機関から融資を受けることは原則できませんが、不動産投資は物件が担保となるため、年収の5倍~10倍程度の融資を受けることができます投資をするために金融機関からお金が借りられるなんて最高ですね!

また、ワンルームマンション投資の表面利回り(年間家賃収入÷投資額×100%)は、都心周辺の築浅で3%~5%台が水準的であり、経費などを差し引いた実質利回りでも株式投資の利回りを上回ることができる物件もあります。

ちなみに、東京証券取引所プライム市場における単純平均利回りで2.22%(2022年5月時点)程度です。

 

将来の生活の備え(将来の私的年金、生命保険、相続対策)

私的年金

ワンルームマンション投資では、ローンの返済を完了した後マンションが手元に残るため、給与所得が得られなくなる退職後以降の年金以外の収入源として期待できます。ローン返済後はキャッシュフローが大きく改善するので、手元に残るお金も多く老後の不安も軽減されるでしょう。

生命保険代わり

不動産投資のためにローンを組む場合、団信(団体信用生命保険)への加入が必須になります。万が一、ローンの返済期間中に本人が死亡した場合は、残ったローン残高は保険により返済されます

もしも被保険者の身に何かあっても物件を相続する家族はローンの残債を返済する必要がなく、賃貸業は継続できるため家賃収入を失いません。このように生命保険の代わりとして、ワンルームマンション投資に取り組んでいる方もいます

相続税対策

相続税の対象となる現金・預金や有価証券は時価により評価されます。

一方、不動産の場合、土地は路線価、建物は固定資産税評価額で評価されます。路線価とは土地の価値を算定する方法で、時価よりも低く評価されるのが特徴です。多くの場合、路線価は実勢価格(時価)の約70~80%で評価されます。

例えば、1億円の現金を相続する場合は、そのまま1億円が相続税の課税対象となりますが、1億円の土地なら8000万円(1億円の80%)分のみ相続税の課税対象となります。現金等で相続するよりも相続税の課税対象を少なくする効果が期待できるわけです。

また、建物の固定資産税評価額は建築価額の約50%~70%になることが多く、土地同様に節税効果が期待できる場合があります。

ここらへんのメリットについては、以前のブログでもご紹介した内容になります。

不動産投資のメリット・デメリット

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長寿化が進み、老後の資産形成が以前にも増して重要になってきています。ワンルームマンション投資を老後に向けた資産形成や老後の個人年金とする目的で取り組んでいる方も増えています。

 

給与所得との損益通算ができる

ワンルームマンション投資での物件取得費は耐用年数に応じて減価償却費を毎年経費として計上することで、給与など別の所得と損益通算が可能です。

個人のワンルームマンション投資は不動産賃貸業(貸家業)に該当するため、物件の購入費用等は減価償却が計上できます。

例えば、RC造(鉄筋コンクリート)の住宅の法定耐用年数は47年と定められています。この年数は、事業者が減価償却費を計算するために用いる数字であり、実際の建物の寿命とは異なります。

その場合の毎年減価償却ができる割合(償却率)は0.022%になります。仮に3000万円の新築マンションなら3000万円×0.022%=66万円を経費として計上できます。更に、その他の経費と合わせて家賃収入を上回ってしまう場合でも、その赤字の部分を給与所得と損益通算(=相殺)でき、給与所得で支払った税金の一部が返還されキャッシュフローが改善されるのも大きなメリットといえます。

 

ワンルームマンションのデメリット・リスク

空室リスク

空室になってしまった場合、次の入居者が決まるまでの期間、家賃収入は無くなります。また、入居者が家賃を滞納すれば収入は得られません。

当たり前ですが、購入する物件はよく吟味する必要があります。空室を避けるには需要の高い物件の選定、維持管理に優れた不動産会社への管理委託などが欠かせないでしょう。

 

災害リスク

当たり前ですが地震や台風などの天災に見舞われて、大きな被害を受ければ収入が途絶えることになります。更に災害によって損傷など発生すれば価値が下がったり、入居できなくなる可能性もあります。

とはいっても、最近のワンルームマンションのようにRC(鉄筋コンクリート)構造で新耐震基準を満たしている物件であれば、そこまで深刻に考える必要はありません。どちらかというと、経年時の大規模修繕に向けてしっかりと修繕積立金を準備することが重要です。

 

不動産投資ローンの金利上昇リスクがある

金融機関からの借入金を低金利の変動金利で融資を受けている場合、市場金利が上昇すれば支払利息の負担が増大します。

特に現在は過去最低レベルで金利が低いため、現在の金融市場は、金利が上昇するリスクを含んでいます。そのため、変動金利、固定金利や10年固定金利などの金利のタイプの選定には慎重な判断が必要です。

 

まとめ

ワンルームマンション投資は少ない自己資金で始められ、比較的安定して家賃収入を得ることができます。他にも生命保険の代わりになったり、節税に寄与したり、私的年金の形成に役立つなど様々なメリットがあります。

一方、空室リスクや災害リスク、金利上昇リスクなど、事前にリスクをしっかりと把握し、パフォーマンスの良い物件を選ぶ頃が重要になります。

ワンルームマンション投資を始める際は、不動産会社の選定も重要なポイントとなります。複数の不動産会社のセミナーや個別面談を受けるなどして比較を行い、自身の投資目的に合った投資方法を選択できるよう慎重に検討されてみると良いでしょう。

オススメの不動産業者は以前のブログで紹介しています。

それでは今日はこの辺で!

See you next time! have a wonderful day!!

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