こんにちは！とるこ風アイスです。
前回のブログでは、初めて不動産投資をする方にはワンルームマンション投資をオススメしました。
必要資金が少なくて済み、節税ができるなどサラリーマンの方でも始めやすいためです。
今回のブログでは
ワンルームマンション投資の狙い目のエリアについてご紹介します。
エリアによって大きく環境が異なる不動産投資。
どのエリアの物件を買うかによって不動産投資の成否が決まるといっても過言ではありません。
投資先の物件を検討中の方は是非読んで頂きたい記事になっています。
まず、本ブログの結論になりますが
ワンルームマンション投資をするなら
圧倒的に東京23区がおすすめです！
その理由について説明していきます！
不動産を買うなら都市部
物件価格だけ考えると、都市部より地方の方が物件を安く買えます。
安く仕入れて数年で売却！ということであれば良いかもしれません。
基本的に不動産投資は中長期で投資を行うものです。
長期的な視点に立った時、あなたが購入した物件は20年後も30年後も需要がありますか？
この質問に答えられなければ、そのエリアで物件を買わない方が良いです。
まず考慮しなければいけない点は
人口減少が少ないエリアの物件を持つことです。
皆さんがご存じの通り
東京・大阪などの都市部は今後も人口が集中すると予想されています。
以下のグラフは、三大都市圏及び東京圏の人口が総人口に占める割合を示しています。
これを見て分かるように
都市部に占める人口の割合は増加し、2050年には総人口の1/3が東京に集まると予測されています。
東京一極集中とはまさにこのこと…
逆に、不動産投資で危険なエリアは上記と逆の、人口が減少していく地域です！
東京23区が特におすすめ！
ワンルームマンション投資をするにあたり、東京23区をオススメする一番の理由は需要が落ちないため！
安定した入居者の確保を実現するには
〇長期に渡って賃貸需要
〇資産価値が安定した立地の物件を選ぶ
これらが重要な要素になります。
日本の不景気が叫ばれていますが、世界的に見て東京はまだまだ発展している都市です。
東京をはじめとした首都圏には、大学や主要企業が集中しているため、全国から転入者が見込まれます。
最近は外国人の移住も増えており、長期的に見ても一番需要が落ちにくいエリアであると言えます。
東京の人口は今後も増加が見込まれており、特に単独世帯数の増加（＝ワンルーム需要）が見込まれています。
引用：東京都世帯数の予測より
東京への転入者で圧倒的に多いのは10-20代の若年層です。
また最近では結婚をしない人も増えてきており、2035年には人口の半分が独身生活者（独身＋離別死別者）になるという予測もあります。
つまり、ファミリータイプよりもワンルームや1LDKなどのコンパクトなマンションの需要が期待できます。
また、ワンルームマンションの投資は
物件をエリア毎に選べるため、マンション1棟での投資よりもリスクを分散しやすいともいえます。
東京23区は家賃が下がりにくい
東京で賃貸を探した経験がある方はご存じだと思いますが
駅から徒歩10分以内の物件は、入居率が高く家賃が非常に下がりにくいです。
これは不動産投資のエリア分析からも明らかです。
築年数が経過していたとしても
駅徒歩2分などの駅チカ物件は圧倒的な需要を持っています。
そうです。当たり前です。
ではなぜ東京都内全域ではなく、あえて23区を推すのか？
それは東京23区には
ワンルームマンション開発規制条例
というものがあるからです。
23区では全ての区で何らかの規制があります。
以下はワンルームマンションの建設規制の一例です。
- 一戸当たりの最低専有面積の設定
- ファミリー向けの部屋を一定割合で設定
- 管理人の常駐
- ワンルームマンション建築主に対する課税
23区がワンルームマンションの規制に走った理由はいくつかあります。
居住者のマナー
一概には言えませんが、ファミリー世帯に比べ単身世帯の方がマナーに問題が多いことが指摘されています。
住民税の収入につながらない
単身者で実家が近くにある人などは住民票を移さない人もいますよね。
これは住民基本台帳法違反にあたるため、本当はNGです。
これでは自治体の住民税収入につながりません。
自治体の立場から言えば、収入が多く長期間定住するファミリー世帯や企業を誘致する方が多くの財源を確保できます。
ワンルームに住む人は若者が多く納税額もファミリー層より少ないです。
そのため、単身者向けのワンルームを規制してファミリー向けのマンションを増やしたいわけです。
今後のワンルームマンションの需要
前述した通り、東京23区ではワンルームマンション開発条例のため新規の建設は難しくなっています。
一方で、東京都心部では単身居住者の需要が見込まれています。理由は、
・少子高齢化に伴うファミリー世帯の減少
・婚姻率の低下による単身世帯の増加
・外国人就労者の増加
つまり、ワンルームマンションの需要はかなり高く、今後も需要が衰えることはないと考えられます。
むしろワンルームマンション条例により建築規制があることはチャンスです。
新規物件数が十分ではなく、需要に対してワンルームマンションの供給不足の状態になり、将来的には供給不足となる可能性が高いです。
需要が高ければ空室リスクや家賃の下落リスクは低く、安定した家賃収入と資産価値の維持につながります。
まとめ
- 不動産投資をするなら都市部、特に東京23区がおすすめ
- 東京23区は今後も人口の増加が見込まれる
- 東京23区の単身者世帯は増加している
- 今後もワンルームマンションの需要が高まることが予想される。
- ワンルームマンション規制条例により、需要に対するワンルームマンションの供給数がたりなくなるおそれがある
つまりまとめると
ワンルームマンション投資をするなら東京23区一択！
東京23区しか勝たん！
＊もちろん地方在住の方も東京の物件を購入することは可能です！
興味がある方は不動産屋の無料オンラインセミナーに参加してみて下さい！
それでは今日はこの辺で、See you next time and have a wonderful day!!